personalista.com - 23. 11. 2022

Po pauze způsobené pandemií přináší realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield opět žebříček Main Streets Across the World srovnávající 47 zemí světa podle výše nájemného v nejdražší nákupní ulici každé z nich1. Českou republiku v něm nově reprezentuje Pařížská ulice, která nahradila v tuzemsku dříve nejdražší ulici Na Příkopě. Mezi ostatními nejdražšími nákupními třídami světa je Pařížská na 17. místě (v roce 2019 byly „Příkopy“ 18.), v regionu CEE zaujímá první pozici. Průzkumem porovnávané nejvyšší dosahované nájemné v Pařížské k letošnímu třetímu kvartálu činí 2 719 eur za metr čtvereční ročně, tedy cca 227 eur za metr čtvereční měsíčně.

Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Centrum Prahy se dlouhodobě řadí k nejatraktivnějším a špičkovým světovým nákupním destinacím – čehož jsou si dobře vědomi majitelé tamních retailových nemovitostí i samotní nájemci. Jejich zájem o prodejny v této prémiové lokalitě je konstantní a neukončila ho ani pandemie, a tak se zdejší nájemné drží na úrovni, díky níž Česko zůstává v první dvacítce srovnávaných zemí, za Španělskem či Nizozemskem. V rámci CEE nemá Česko konkurenci – další v žebříčku je až na 29. místě Maďarsko se svou budapešťskou Váci utca. Geograficky nejbližší země se také umístily ve druhé desítce: Rakousko s vídeňským Kohlmarktem na 11. pozici, Německo (Kaufinger/Neuhauser v Mnichově) na 13.

Česká republika se v první dvacítce zemí umisťuje opakovaně. Dříve v ní figurovala ulice Na Příkopě, v níž výše nájemného přesahovala hodnotu obvyklou v Pařížské. V předchozím ročníku průzkumu bylo Česko s Příkopy na 18. místě, letos si tak o jednu příčku polepšilo.

Celosvětově zvítězily USA, v Evropě Itálie

Na špičce žebříčku zůstávají stejné nákupní třídy v týchž zemích jako v posledním ročníku, ale jejich pořadí se změnilo: USA nahradily Hong Kong na prvním místě, Itálie předběhla Spojené království a Francii a její Via Montenapoleone je tak nejdražší nákupní třídou Evropy. O nejvíce příček si polepšilo Norsko (z 27. na 23. místo). Naopak Polsko zaznamenalo největší pokles (z 32. na 36. pozici) – nemá totiž tak etablované hlavní nákupní třídy a nejvyšší nájemné se dosahuje v obchodních centrech, konkrétně v projektu Zloté Terasy.

Česku kraluje Pařížská a Příkopy

Z každé země se v žebříčku objevuje pouze jedna ulice – ta s nejvyšším dosahovaným nájemným. Právě jeho výše je pro lokalitu zásadní, neboť určuje atraktivitu a obchodní potenciál pro nájemce. V Česku však Pařížská není jedinou retailovou destinací dosahující hodnot srovnatelných s předními evropskými lokalitami. Také ulice Na Příkopě se svými 205 eury za metr čtvereční měsíčně je srovnatelná třeba s prémiovými nákupními třídami v Kodani, Barceloně, Amsterdamu, další pak předčí (Oslo, Stockholm, Lucemburk). V těsném závěsu za ulicí Na Příkopě je také Václavské náměstí, které intenzivně pracuje na zatraktivnění svého obchodního prostředí.

Obě přední pražské ulice jsou atraktivní pro prestižní maloobchodní značky, přičemž každá má specifickou skladbu nájemců, s nimiž se pojí určitý typ zákazníků. Zatímco Příkopy díky své pozici v nejfrekventovanější a nejnavštěvovanější lokalitě Česka přitahují mainstreamovou a lehce prémiovou klientelu, a tedy i na ni cílící značky, Pařížská si udržuje punc destinace pro prémiový luxusní segment. Napomáhá tomu i limitovaná nabídka prodejních prostor, jež má také vliv na růst nájmu.

Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Atraktivitu obou destinací potvrzuje neutuchající zájem špičkových retailových značek. Na Příkopech v poslední době otevřely nové prodejny např. brandy Fielmann, Intimissimi, Tezenis, Vasky, Geox, Levi’s či Pandora. V Pařížské letos nově otevřely např. značky Chanel, Balenciaga a ALO Diamonds, další přibydou s dokončením projektů Pařížská 25 a Pařížská 30 (Fairmont Golden Prague Hotel), jež dohromady zvýší objem zdejší retailové plochy o více než pětinu moderních prostor.“



Úpadek retailu se nekoná Někteří prorokové kamennému retailu přitom během pandemie nevěstili moc dobrou budoucnost. Mluvilo se o retailové pohromě: problémy spojené s ekonomickou nejistotou a narušením dodavatelských řetězců, lockdowny, hrozící změny zákaznického chování, omezení cestování – to vše naznačovalo možné narušení fungování tradičního fyzického retailu.

Dnes již takové úvahy nejsou na pořadu dne. Budoucnost retailu je v „omnichannel“ strategii, podle níž značky vycházejí vstříc svým zákazníkům a jsou jim nablízku všude, kde se pohybují. Data ukazují, že online prodeje se sice udržují nad úrovní z doby před pandemií3, ale po započítání inflace od začátku letošního roku reálně meziročně klesají4. Omezení a lockdowny chuť zákazníků chodit do obchodů nevymýtily. Zejména se potvrdila úloha obchodů a nemovitostí v centrech měst, které pro obchodníky a značky fungují často jako referenční prodejny pro komunikaci mezi zákazníkem a značkou. Tento fyzický kontakt je nenahraditelný.

Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Retail prošel největším zátěžovým testem v moderní historii, jaký si lze představit. Sektor maloobchodních nemovitostí z něj ale vyšel obohacený o cenné zkušenosti a v některých segmentech ještě silnější než dříve.“

Ve většině porovnávaných zemí se již krátkodobý pokles nájmů způsobený dopady pandemie zastavil a jejich výše začala opět růst. V některých – především prémiových a luxusních – retailových destinacích již překročila hodnotu z roku 2019. Konkrétně: v průměru nájemné během covidu pokleslo o 13 procent pod předchozí hodnoty, ale nyní je opět již jen šest procent pod nimi. Nejméně zasažený byl region Severní a Jižní Ameriky, kde nájemné především díky situaci v USA pokleslo pouze o sedm procent a nyní dosahuje o 15 procent vyšší hodnoty než před pandemií. Projevilo se tam omezení cestování rezidentů USA do zahraničí, během nějž zákazníci o to víc utráceli na domácích trzích. Naopak nejvíce dopady pocítil region Asie a Pacifiku, kde nájmy poklesly v průměru o 17 procent a dnes stále zůstávají 12 procent pod původní hodnotou.

V Evropě činil pokles v průměru 11 procent, nyní je hodnota mínus osm procent. Největší propad (až o 28 procent) zaznamenalo Irsko, Spojené království, Španělsko či Francie, tedy destinace, kde hraje velice významnou úlohu turistický ruch; naopak minimální byla změna v Rakousku, na Slovensku či ve Slovinsku.

Prahu obohatí nové značky i projekty

Opětovnému rozjezdu maloobchodu po pandemii pomohla odložená poptávka, značné množství naspořených peněz, chuť cestovat a dohnat ušlé dva roky života v omezeních – a to s sebou přineslo nečekaný nárůst objemu nákupů a služeb zejména v segmentu hospitality; v Evropské unii byl počátkem roku 2022 o čtyři procenta vyšší než na počátku covidu. Do pozitivního vývoje však zasáhla válka na Ukrajině, dramatický růst cen energií a vzrůstající inflace, což se projevilo i na důvěře spotřebitelů, která je podle OECD na minimu současného století. Inflace a rostoucí náklady na provoz domácnosti vyvolávají obavy. Očekává se však, že jakmile se situace kolem inflace začne zklidňovat, důvěra spotřebitelů se vrátí, jak již začíná naznačovat situace na některých trzích. Česku by měl pomoci také návrat zahraničních turistů, kteří pro něj vždy byli zásadním zdrojem maloobchodních příjmů. To, že se turisté zejména do Prahy pomalu vracejí, ukazují poslední data Českého statistického úřadu: počet hostů v ubytovacích zařízeních v Praze dosáhl ve třetím čtvrtletí letošního roku 80 procent úrovně z roku 2019 a podle údajů online ubytovacích platforem se situace bude dále zlepšovat.

Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Faktory, které způsobily úbytek nakupujících na hlavních pražských nákupních třídách, jsou především externí: protipandemické restrikce, omezení cestování, inflace. Nic však nemění na samotné atraktivitě této maloobchodní destinace. Tu dokazuje stabilní hodnota nájemného, za něž se zde prostory pronajímají, a vysoká nájemní aktivita. Již teď víme o významných transakcích velkých značek, které se na pražské high street v nadcházejícím období uskuteční. Vznikají zde nové velice kvalitní komerční projekty: např. Na Příkopě se staví projekt 100 Yards, v Pařížské se po rekonstrukci otevřou projekty Pařížská 25 a Pařížská 30 (Fairmont Golden Prague Hotel). O budoucnost pražského centra coby prémiové retailové destinace se tak není třeba obávat, nabídka kvalitních značek a služeb dále poroste.“ Poznámky k metodice žebříčku Main Streets Across the World:  

Výběr srovnávaných ulic: Průzkum porovnával 112 prémiových nákupních ulic v 92 městech světa, v žebříčku 47 zemí pak každou zemi zastupuje jedna nejdražší ulice s nejvyšším dosahovaným nájemným. Za každou zemi je zařazena pouze jedna, nejdražší ulice – nejde tedy o absolutní žebříček nejdražších nákupních ulic světa (pak by pořadí bylo jiné a např. Česká republika by v něm nefigurovala na tak čelních příčkách, protože země umístěné před ní někdy disponují více různými ulicemi, jež jsou dražší než Pařížská).  

Pojem nejdražší ulice: Jedná se o nejdražší/nejatraktivnější nákupní třídy podle výše nájmu – ta odráží a určuje atraktivitu ulice. Žebříček nepracuje s cenami zboží, nejedná se tedy o nejdražší ulice z pohledu cen pro zákazníky.  

Parametr výše nájmu: Žebříček pracuje s nejvyšší dosahovanou výší nájmu za m2 za ideálních 100 m2 plochy (tj. neplatí, že při násobné ploše se cena jednoduše násobí) s ideálními podmínkami (např. ideální výkladce), podle v západní Evropě používané metody zóna A (hodnota nájmu 10 m od výkladce).